Resumo: o que você precisa saber
| Item | Regra |
|---|---|
| Imposto | 15% sobre o lucro até R$ 5 milhões (17,5% a 22,5% acima disso) |
| Prazo | Último dia útil do mês seguinte ao recebimento |
| DARF | Código 4600 |
| Cálculo | Programa GCAP, depois importado na declaração |
| Na declaração | Ganhos de Capital + baixa do imóvel em Bens e Direitos |
Como calcular o ganho de capital
O imposto incide sobre o lucro, e não sobre o valor da venda:
- Custo de aquisição: o valor declarado no Imposto de Renda, somando ITBI, escritura e registro pagos na compra e as benfeitorias comprovadas e declaradas ao longo dos anos. No imóvel herdado, é o valor recebido na partilha.
- Despesas da venda: corretagem paga por você ao corretor, que reduz o valor de venda.
- Imóvel financiado: o custo é o valor de compra total, incluindo o que foi pago com o financiamento. Os juros do financiamento não entram.
Para imóveis comprados a partir de 1996, a lei prevê dois fatores de redução (FR1 e FR2) que diminuem o lucro tributável conforme o tempo de posse. O programa GCAP aplica os dois automaticamente.
| Parte do lucro | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Quando a venda é isenta
- Único imóvel até R$ 440 mil: isento se for o único imóvel que você tem (residencial ou não), o valor da venda for de até R$ 440 mil e você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
- Compra de outro imóvel em 180 dias: quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isento. Se usar só parte do valor, a isenção é proporcional. Vale uma vez a cada 5 anos.
- Imóvel comprado até 1969: isento. Para os comprados entre 1970 e 1988, o lucro tem uma redução de 5% para cada ano antes de 1989 (95% para 1970, 90% para 1971 e assim por diante).
Mesmo com isenção, a venda é declarada no GCAP e na declaração. Quem usou a isenção dos 180 dias fica obrigado a declarar no ano. Veja os demais critérios em quem deve declarar o IR 2027.
Pagando o DARF e lançando na declaração
O imposto não espera a declaração anual: o DARF código 4600 vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Na venda a prazo, o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida, sempre no mês seguinte.
O cálculo é feito no programa GCAP, que a Receita disponibiliza no site junto com o programa da declaração. Na declaração de 2027, os dados do GCAP são importados para a ficha Ganhos de Capital. Em Bens e Direitos, abra o item do imóvel, mantenha o valor de 31/12/2025, deixe 31/12/2026 zerado e escreva na discriminação a data da venda, o valor e o CPF ou CNPJ do comprador. Se ainda há parcelas a receber, o saldo entra como crédito em Bens e Direitos.
Exemplo preenchido
Marcos comprou um apartamento em 2015 por R$ 300.000, com mais R$ 9.000 de ITBI e registro, e o vendeu em maio de 2026 por R$ 500.000, pagando R$ 25.000 de corretagem. O ganho, antes dos fatores de redução, é R$ 475.000 − R$ 309.000 = R$ 166.000. Ele tem outro imóvel e não vai comprar um novo, então não tem isenção. O GCAP aplica o FR1 e o FR2 e calcula o imposto de 15% sobre o lucro reduzido, a pagar até 30 de junho. Se ele usasse o dinheiro para comprar outro apartamento até novembro, a venda ficaria isenta.
Erros comuns
- Esperar a declaração anual para pagar o imposto. O DARF vence no mês seguinte e atrasa com multa e juros.
- Somar ao custo reformas sem nota fiscal ou que nunca foram declaradas.
- Achar que a isenção dos 180 dias vale para imóvel comercial ou terreno.
- Esquecer de dar baixa no imóvel em Bens e Direitos.
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Perguntas frequentes
Fontes
Ganho de capital conforme a Lei 7.713/1988 (art. 18 para imóveis adquiridos até 1988) e a Lei 13.259/2016 (alíquotas); isenção do único imóvel conforme o art. 23 da Lei 9.250/1995; isenção pela compra em 180 dias e fatores de redução conforme os arts. 39 e 40 da Lei 11.196/2005; IN SRF 84/2001 e programa GCAP da Receita Federal. Este guia será revisado quando o programa do IRPF 2027 for publicado.