Como o ITBI é calculado
O ITBI é cobrado pela prefeitura quando um imóvel é vendido. Cada município define a alíquota, a base de cálculo e os benefícios. A conta é simples, base de cálculo × alíquota, mas a redução para imóvel financiado muda bastante o resultado.
Alíquotas nas capitais
| Capital | Geral | Regra citada para financiamento | Origem |
|---|---|---|---|
| São Paulo | 3% | 0,5% até R$ 120.968 financiados, em imóvel de até R$ 725.808 | Prefeitura |
| Rio de Janeiro | 3% | Fontes divergem. Consulte a prefeitura | Guias |
| Belo Horizonte | 3% | Não confirmada | Guias |
| Brasília | 2% | Não confirmada. 1% citado para 1ª transmissão de imóvel novo | Guias |
| Curitiba | 2,7% | Benefício por faixas, com condições cumulativas | Guias |
| Salvador | 3% | Não confirmada | Guias |
| Porto Alegre | 3% | 0,5% sobre o financiado, até 68.000 UFMs | Guias |
| Recife | 3% | 1% citado para financiamento pelo SFH | Guias |
| Goiânia | 2% | Não confirmada | Guias |
| Florianópolis | 2% | 0,5% até R$ 259.540,29 financiados | Guias |
Fortaleza, Manaus e Belém ficaram fora da lista porque as fontes consultadas divergem ou a alíquota depende do momento do pagamento. Nelas e em outras cidades, escolha "Outra cidade" e informe a alíquota da prefeitura. Todas as alíquotas podem ser editadas.
Base de cálculo: nem sempre é o que a prefeitura diz
No Tema 1.113, o STJ decidiu que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado tem presunção de veracidade e que o município não pode fixar previamente um valor de referência de forma unilateral. Mesmo assim, a página da Prefeitura de São Paulo informa o uso do maior valor entre a transação e a referência. A Lei Complementar 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e reabriu a disputa: alguns fiscos defendem a referência, e há notícia de decisões recentes do TJSP mantendo o valor declarado. Se a diferença for grande, vale consultar um advogado antes de pagar.
O que mais entra na conta
- Escritura: em regra, obrigatória na compra à vista acima de 30 salários mínimos. No financiamento bancário, o contrato costuma ter força de escritura.
- Registro: é o que torna você dono de fato. Os emolumentos seguem tabela estadual.
- Primeiro imóvel pelo SFH: a Lei 6.015/1973, art. 290, prevê redução de 50% nos emolumentos. A calculadora aplica o desconto no registro.
- Depois da compra: mudança, reforma, condomínio e IPTU também pedem espaço no orçamento.
- Na venda futura: ITBI, escritura e registro podem compor o custo de aquisição no Imposto de Renda. Veja como declarar a venda de imóvel.
Perguntas frequentes
Fontes e metodologia
Com SFH e redução informada: ITBI = menor valor entre financiado, limite e base × alíquota do financiado + restante da base × alíquota geral. Sem redução: base × alíquota geral. Se informar a referência, a conta usa o maior valor entre ela e a compra, e mostra também o resultado sobre o valor da compra. Em São Paulo, a redução só vale para imóvel de até R$ 725.808 e há isenção na primeira aquisição ou no Minha Casa Minha Vida até R$ 245.527,77, valores de 2026. Em Porto Alegre, a conta não aplica o limite de 68.000 UFMs. Na compra financiada, a escritura sai da conta. Os percentuais de cartório são estimativas, baseadas em exemplos de 0,6% a 1,2% para escritura e de 0,4% a 0,8% para registro.
São Paulo: cálculo do imposto e isenções da Prefeitura, consultados em 4 de novembro de 2026. As demais capitais vêm de guias especializados, como Apartamento Livre e Smargiassi, sem conferência na lei municipal. Tema 1.113 e LC 227/2026: resumo do TAGD Advogados. Confirme a guia na prefeitura antes de pagar.