Como funciona o Minha Casa Minha Vida em 2026
O programa financia a casa própria com juros abaixo do crédito imobiliário comum. A faixa depende da renda bruta da família, e é ela que define o teto do imóvel, os juros e o direito ao subsídio. Os limites abaixo valem para áreas urbanas desde 22 de abril de 2026. Na área rural, as regras são próprias e usam renda anual.
| Faixa | Renda familiar por mês | Teto do imóvel | Juros de referência ao ano | Subsídio |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Até R$ 3.200 | R$ 210 mil a R$ 275 mil | 4% a 5,25% | Até R$ 55 mil (Norte: R$ 65 mil) |
| 2 | De R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | R$ 210 mil a R$ 275 mil | 4,75% a 7% | Parcial, cai conforme a renda sobe |
| 3 | De R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | Até R$ 400 mil | 7,66% a 8,16% | Não há |
| 4 | De R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | Até R$ 600 mil | Cerca de 10% a 10,5% | Não há |
O que define a sua taxa
Dentro de cada faixa, os juros variam com a renda, a região e o ano orçamentário da contratação. As fontes consultadas divergem em alguns limites, por isso o simulador já parte do topo da faixa, que é a hipótese mais conservadora. Se a Caixa informar outra taxa, digite-a no campo de juros.
Por que o simulador não calcula o subsídio
O teto do subsídio é conhecido, mas o valor de cada família depende de renda, cidade e composição familiar, e costuma ficar bem abaixo do teto. Estimar esse número poderia criar uma falsa expectativa. Por isso o campo começa zerado: a conta mostra o cenário sem desconto, e você preenche o valor quando tiver a simulação oficial.
Quem pode participar
- Famílias dentro do limite de renda de alguma das faixas, com renda comprovada na análise de crédito.
- Quem não tem imóvel residencial próprio nem financiamento habitacional ativo no SFH.
- Para usar o FGTS, é preciso ter pelo menos três anos de trabalho sob esse regime. Confira seu saldo na calculadora do FGTS.
- Na Faixa 4, os guias citam entrada de cerca de 20% do valor do imóvel. Nas demais, a entrada depende da análise do banco.
Antes de assinar
- Compare o CET das propostas: ele inclui juros, seguros e taxas. O simulador não inclui a correção pela TR.
- A parcela costuma ser limitada a cerca de 30% da renda. Uma folga evita aperto quando outros gastos subirem.
- Reserve dinheiro para ITBI e registro, que não entram na parcela. Em alguns casos a prefeitura dá isenção ou redução.
- Mantenha uma reserva de emergência separada da entrada.
Perguntas frequentes
Fontes e metodologia
Taxa mensal = juros nominais anuais ÷ 12. Valor financiado = imóvel − entrada − FGTS − subsídio. Na SAC, a amortização mensal é o valor financiado dividido pelo prazo. Na Price, PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)−n). A renda mínima considera parcela de até 30% da renda bruta, referência citada para a Caixa. A simulação não inclui TR, análise de crédito, limites de idade nem o teto específico do seu município.
Faixas, tetos e juros foram reunidos em 4 de novembro de 2026 a partir de guias especializados, como Chaves na Mão e Valor Final, que citam a portaria do Ministério das Cidades em vigor desde 22 de abril de 2026 (Portaria MCID nº 333, segundo o primeiro guia). Não foi possível ler o texto oficial da norma. Confirme as condições na Caixa ou no Ministério das Cidades.